16个项目在2013年拿地

 

  重庆时时彩您当前的位置 :浙江在线住在杭州浙江土地原创个人文章页正文

  【摘要】今年春节以后,杭州楼市出现了大逆转。绝大多数人对市场未来的预期发生了逆转,大多数人认为房价要涨甚至要大涨。在市场大热之时,仍有必要冷静的审时度势,回顾一下两年前那些亏损项目是否已经扭亏?哪些项目扭亏?哪些项目仍在亏损?在市场强劲复苏,地价屡屡创出新高的今天,或许对市场有启发和借鉴意义。

  近两年前的2014年6月初,杭州楼市销售严重受阻,政府反应迟缓,解除限购迟迟下不了决心,甚至认为开发商不降价自救。

  为推动政府尽快解除限购,浙报传媒地产研究院发布了一份《杭州房地产项目成本分析报告》,披露了42个项目面临亏损的市场线个项目面临亏损困境 杭州市房地产项目成本分析报告]

  1. 2014年6月报告中的42个项目(现为43个项目,万象天成项目分成了中粮大悦城和滨江锦绣之城),迄今已有凯德湖墅、滨江华家池、龙湖春江郦城、融信杭州公馆、滨江锦绣之城、中粮大悦城、绿地华家池印、世茂天宸、金隅学府、顺发美哉美城10个项目扭亏为盈或基本扭亏。

  淮矿东元府、天阳尚城国际、中国铁建国际花园、世茂东壹号、联合畔上居、中旅紫金名门、汉嘉申花郡、汉嘉柒号、紫玉福邸、绿城巧园、景瑞申花壹号院(景瑞悦西台盈利)、佳兆业西溪璞园、东晖龙悦湾、农房尚海湾、莱茵传奇、杭州碧桂园等16个项目亏损或疑似亏损。

  1.亏损:累计销售价格显著低于该项目销售成本价(Y)超过10%,收回成本希望渺茫。

  6.项目销售成本价(Y)=[拿地价格(A)+财务成本(B)+商品房建设成本(C)+保障房建设成本(D)+销售税费(E)+运营成本(F)]/可售商品房面积(X)。其中,财务成本一年按总投入的8%计算,自项目拿地时间按季度起算,每增加一季度财务成本递增2%;商品房和保障房建设成本均按3500元/平米计算;销售税费按销售成本价的10%计算;运营成本按销售成本价的5%计算。

  :①累计销售均价和一季度销售均价数据统计截至2016年3月31日。②滨江紫金府已于2015年10月全部售罄,财务成本核算时间截至2015年10月。

  以上43个项目中,截至2016年3月31日,已扭亏为盈的项目有10个,占比23.3%

  以上32个仍亏损(含疑似亏损)项目中,共涉及34次拿地(部分项目拿地次数不止一次,以最早拿地时间为准)。有1个项目在2014年拿地,16个项目在2013年拿地,1个项目在2012年拿地,6个项目在2011年拿地,8个项目在2010年拿地。其中,2013年占比最高,为50.0%。可见,目前杭州房地产市场在售、将售的亏损(含疑似亏损)项目中,2013年拿地项目占比五成。